НА УЧАСТКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕНОГО НАЗНАЧЕНИЯ,
БЕЗ СМЕНЫ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

Вариант 1

На земельном участке сельскохозяйственного назначения, в т.ч. с видом сельскохозяйственное производство, возможно строительство капитального жилого дома для фермера в рамках принятого Федерального закона N 299-ФЗ от 02.07.2021 г.

Разрешено строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома на земельном участке с/х назначения в том числе, содержащем в своем составе сельскохозяйственные угодья, которые использует фермерское хозяйство. Дом может быть не выше трех этажей, общей площадью не более 500 кв. метров. Площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка.

Правила строительства жилого дома.
Принятый Федеральный закон N 299-ФЗ от 02.07.2021 года разрешил строительство, реконструкцию и эксплуатацию одного жилого дома на земельном участке с/х назначения, в том числе содержащем в своем составе сельскохозяйственные угодья, которые используют фермерские хозяйства при соблюдении следующих требований. Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2022 года.

1. Строительство жилого дома допускается только на участке, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности. Дом может быть только один, не выше трех этажей и общая площадь которого составляет не более 500 кв. метров. Площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. (Как пример: для участка в 1га площадь дома по первому этажу не больше 25кв.м., для участка в 2 га площадь дома по первому этажу не больше 50кв.м. и т.д.)

2. Принятый закон запрещает образование из участка, на котором расположен фермерский дом, одного или нескольких земельных участков – в том случае, если эти действия приводят к уменьшению первоначальной площади исходного земельного надела (после регистрации дома на участке, дробить его на более мелкие нельзя, если есть необходимость раздела участка, то это нужно сделать до регистрации дома)

3. В соответствии с законом, регионам дано право принимать самостоятельно нормативные акты, которые определят те муниципальные образования, где не допускается строительство, реконструкция или эксплуатация фермерских домов. (В Госдуме пояснили, что в данном пункте речь идет, прежде всего, о тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов, будем надеяться, что в остальных муниципалитетах Правительства регионов не станут мешать фермерам воспользоваться данным законом).

НА УЧАСТКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕНОГО НАЗНАЧЕНИЯ,
БЕЗ СМЕНЫ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

Вариант 2

На земельном участке сельскохозяйственного назначения возможно строительство капительного жилого дома, при условии установления участку вида разрешённого использования допускающего строительство жилых домов и иных капитальных объектов, например 13.2 «Садоводство».

Для участков в категории сельскохозяйственного назначения в соответствии с ПЗЗ районов, в определенных случаях, возможно установить вид 13.2 «Садоводство», допускающий строительство жилых домов и капительных объектов. Данный вид, к примеру, установлен в поселке проекта Мой гектар - «Усадьба в Подмосковье».

Возможность установления данного вида определяется материалами Градостроительного зонирования территории и наличием или отсутствием на земельном участке сельскохозяйственных угодий.

В соответствии со ст.30 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки разрабатываются в целях обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (в виде отдельного раздела).

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения, в том числе, об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Также, статья 35 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, и иные виды территориальных зон. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)).

Градостроительным кодексом РФ также предусмотрено установление органом местного самоуправления иных видов территориальных зон, выделяемых с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со ст.36 Градостроительного кодекса РФ Градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, для остальных земельных участков сельскохозяйственного назначения Градостроительные регламенты устанавливаются. Таким образом для земель сельскохозяйственного назначения выделяется зона сельскохозяйственных угодий, где Градостроительный регламент не устанавливается и отдельно устанавливаются другие зоны земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с утвержденными Правилами Землепользования и Застройки в Тверской области выделяется такие зоны, как СХ-1 «Зона сельскохозяйственных угодий», зона СХ-2 «Зона сельскохозяйственного использования» и зона СХ-3 «Зона для ведения садового хозяйства». Выделение отдельно этих зон указывает, что сельскохозяйственные угодья представлены в зоне СХ-1, а в зонах СХ-2 и СХ-3 их нет.

Для зоны СХ-2 «Зона сельскохозяйственного использования», среди основных видов использования земельных участков устанавливается вид 1.0 «Ведение сельского хозяйства». Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также определен градостроительный регламент регламентирующий порядок застройки указанных объектов.

Для зоны СХ-3 «Зона для ведения садового хозяйства», среди основных видов использования земельных участков устанавливается вид 13.2 Ведение садоводства «Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей», а так же определен градостроительный регламент, регламентирующий порядок застройки садовыми и жилыми домами.

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Решение об утверждении Правил Землепользования и Застройки является нормативно правовым актом и обязательно для его исполнения, таким образом собственники земельных участков расположенных в территориальных зонах СХ-2 и СХ-3 могут выбирать самостоятельно любой вид разрешенного использования данной зоны, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Изменение вида использования земельного участка в указанном случае происходит путем подачи собственником участка декларации, подготовленной в произвольной письменной форме в Росреестр через МФЦ.

Определение наличия или отсутствия угодий на земельном участке: Сложность в данный вопрос вносит сам факт наличия или отсутствия в составе земельного участка сельскохозяйственных угодий. Кто определяет, есть в составе земельного участка в 2021 году сельскохозяйственные угодья или нет?

К примеру, в Тверской области информацию о наличии в составе земельного участка сельскохозяйственных угодий, предоставляет региональное Управление Росреестра, при этом предоставляемые сведения датируются 1991-1992 годами и носят пометку архивные, данная информация в Росреестре области не обновлялась уже 30 лет и по сути, что из себя представляет участок в 2021 году Тверское Управление Росреестра сообщить не может.

По данному вопросу существует позиция Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), который считает, что архивными данными по угодьям 1991-1992 годов в 2021 году руководствоваться уже нельзя и нужна обновленная информация по наличию сельскохозяйственных угодий в составе земельного участка.

Московская область, к примеру, провела зонирование своих земель сельскохозяйственного назначения и часть земель, которые были угодьями в 1991-1992 годах, из состава сельскохозяйственных угодий были исключены и включены в состав территорий, на которых разрешили строительство зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, что закрепили в соответствующей градостроительной документации (Правилах Землепользования и Застройки), данная документация утверждается нормативно-правовым актом и является обязательной к исполнению.

Изменить состав земельного участка можно, убедив соответствующий орган власти, что информация 1991-1992 годов о наличии в составе вашего участка сельскохозяйственных угодий больше не актуальна.

НА УЧАСТКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕнНОГО НАЗНАЧЕНИЯ,
БЕЗ СМЕНЫ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

Вариант 3

На земельном участке сельскохозяйственного назначения, с видом использования — сельскохозяйственное производство, не запрещено строительство некапитальных сельхозпостроек (некапитального дома) при условии использования остальной части участка под сельхозпроизводство в соответствии с целевым назначением.

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории, разрешенной использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со ст.36, для земель сельскохозяйственного назначения выделяется зона сельскохозяйственных угодий, где Градостроительный регламент не устанавливается и зоны, где Градостроительный регламент устанавливается.

В случае, если участок не находится в зоне сельскохозяйственных угодий, например, «Зона сельскохозяйственного использования», среди основных видов использования земельных участков устанавливается вид 1.0 «Ведение сельского хозяйства». Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также определен градостроительный регламент, регламентирующий порядок застройки указанных объектов.

ВЫВОД: Для участков сельскохозяйственного назначения, не содержащих сельскохозяйственные угодья, законом разрешено размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

В случае, если участок находится в зоне сельскохозяйственных угодий, без смены категории участка, можно построить некапитальные сельскохозяйственные постройки при условии ведения сельскохозяйственных работ не менее чем на 50% оставшейся площади участка.

В связи с действующим конституционным принципом «Все, что не запрещено, разрешено» и отсутствием прямой нормы, которая бы разрешала или запрещала строительство сооружений, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции на сельскохозяйственных угодьях, рассмотрим вопрос использования земель сельскохозяйственного назначения, в том разрезе, что запрещает действующее законодательство, чтобы понять, что разрешено.

За использование земельного участка не в соответствии с категорией земель или разрешенным использованием, неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, установлена ответственность в виде штрафа (ч.ч. 1,2 ст. 8.8 КоАП РФ). Признаки, по которым устанавливается, что земельный участок не используется, определены Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482.

В соответствии с указанным Постановлением признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются:
- наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями и (или) древесно-кустарниковой растительностью (при направлении уведомления об использовании леса на с/х участке по правилам Постановления Правительства РФ от 21.09.2020 N 1509, наличие 50 и более % древесно-кустарникового зарастания не является признаком нецелевого использования или использования с нарушением законодательства Российской Федерации);
- для особо ценных сельскохозяйственных угодий зарастание на 20 и более процентах площади земельного участка уже является нарушением (Постановлением администрации Тверской области от 05.07.2011 N 299-па утвержден Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий).

При этом признаки, указанные выше, считаются признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, если одновременно с ними отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности на оставшейся площади земельного участка, либо ведение такой деятельности менее чем на 25 процентах площади земельного участка:

а) Выращивание сельскохозяйственных культур и обработка почвы - на земельном участке, предназначенном для растениеводства (за исключением садоводства);

б) Работы по закладке, выращиванию, уходу за многолетними плодовыми и ягодными культурами, виноградом и иными многолетними культурами и уборке их урожая — на земельном участке, предназначенном для садоводства или выращивания многолетних насаждений;

в) Работы по возделыванию и уборке однолетних и многолетних трав (сенокошение, заготовка зеленых, сочных и грубых кормов), разведению и (или) выпасу сельскохозяйственных животных — на земельном участке, предназначенном для животноводства;

г) Работы по разведению, содержанию и использованию пчел, размещению ульев, зимовника; пасечной постройки для обработки продукции пчеловодства, хранения сотовых рамок, пчеловодного инвентаря, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, а также работы по возделыванию медоносных (энтомофильных) культур, кустарников и деревьев, перечень которых определяется Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, — на земельном участке, предназначенном для пчеловодства;

д) Работы по выращиванию подроста деревьев и кустарников, саженцев, сеянцев, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян, обработке почвы - на земельном участке, предназначенном для питомников;

е) Работы, предусмотренные подпунктами "а" - "д" настоящего пункта, — на земельном участке, предназначенном для сельскохозяйственного производства или для научного обеспечения сельского хозяйства.

Также признаком использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением законодательства Российской Федерации являются:
- захламление земельного участка иными предметами, не связанными с ведением сельского хозяйства, на 20 и более процентов площади земельного участка.
- наличие на земельном участке постройки, имеющей признаки самовольной (т.к. размещение на участке некапитальных объектов не требует разрешения на строительство то и признаками самовольной такие постройки не обладают),

Т.к. размещение на участке некапитальных объектов не требует разрешения на строительство, то и признаками самовольной такие постройки не обладают.

В соответствие с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг, т.е. на земельном участке с видом использования «для сельскохозяйственного производства», включающих в свой состав сельскохозяйственные угодья, можно размещать некапитальные постройки, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, при этом обрабатывая не менее 50 % земельного участка.

ВЫВОД: На земельном участке сельскохозяйственного назначения, содержащем в своем составе сельскохозяйственные угодья, без изменения категории земельного участка – не запрещено размещение некапитальных сельскохозяйственных построек при условии ведения сельскохозяйственных работ не менее чем на 50% оставшейся площади участка.

С ИЗМЕНЕНИЕМ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕНОГО
НАЗНАЧЕНИЯ, НА ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ:

Изменение категории участка с сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов по заявлению собственника в рамках установленных правил субъекта РФ.

После изменения категории земельного участка с сельскохозяйственного использования на «Земли населенных пунктов», на нем можно строить различные капитальные объекты в соответствии с установленной категорией, например, базы отдыха, магазины, рестораны, хозяйственные постройки, жилые дома и т.д.

Правила изменения категории земель в Тверской области (на примере включения земельного участка в границы населенного пункта).

1. Подача заявления о внесении изменений в генеральный план (о включении данного земельного участка в черту населенных пунктов), заявление подаётся в Главархитектуру Тверской области. Правительством Тверской области определены требования, как к самому заявлению, так и к порядку его подачи (Постановление Правительства Тверской области №238 от 20.05.2020г.).
По составу к заявлению необходимо приложить:

а) фрагмент карты границ населенных пунктов, перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского, муниципального округа (далее – округ), с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования

б) фрагмент карты функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения, параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения;

При этом Фрагменты карт разрабатываются в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.01.2018 № 10 «Об утверждении требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения и о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. № 793» в масштабе от 1:2 000 до 1:50 000, обеспечивающем читаемость местоположения площадных, линейных, точечных объектов, направляются на электронном носителе.

в) правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок;

г) краткое описание существующих и планируемых для размещения объектов капитального строительства, предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства (этажность, планируемая площадь застройки).

д) информацию о сумме земельного налога за предыдущий календарный год, а также информацию о предполагаемой сумме земельного налога за текущий календарный год в случае внесения изменений в утвержденные документы территориального планирования.

е) финансово-экономическое обоснование реализации проекта, включающее в себя планируемый объем инвестиций с разбивкой по периодам инвестирования;

ж) количество создаваемых рабочих мест, предполагаемый средний уровень заработной платы, ожидаемый объем налоговых поступлений в консолидированный бюджет Тверской области с разбивкой по видам налогов и годам в процессе инвестирования;

з) информацию об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов по месту нахождения организации, в интересах которой выступает заинтересованное лицо, а также по месту нахождения земельного участка (по состоянию на дату не ранее, чем за месяц до направления предложения);

и) в случае, если предложение направляется с целью включения в границы населенного пункта земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью более 0,5 га и на этом земельном участке планируются территории общего пользования, такое предложение содержит перечень обязательств правообладателей земельных участков за счет собственных средств обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, необходимых для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан, в том числе сроки и очередность (этапность) осуществления мероприятий.